14/10/2025
San Sebastián estrena índices de precios del alquiler: qué significan para propietarios e inquilinos
San Sebastián ha sido declarada zona de mercado residencial tensionado, y con ello ya están en marcha los nuevos índices de precios de alquiler aprobados recientemente.
Esta medida forma parte de la aplicación de la Ley de Vivienda estatal, que busca mejorar el acceso a la vivienda en ciudades donde los precios han subido con fuerza en los últimos años.
Te explicamos de forma sencilla qué suponen estos índices, cómo afectan a propietarios e inquilinos y qué pasos hay que dar a partir de ahora.
Empecemos desde el principio, ¿qué es una “zona tensionada”?
Una zona se declara tensionada cuando:
- El coste medio de la vivienda supera el 30 % de los ingresos medios de los hogares.
- O bien, el precio de compra o alquiler ha subido más de un 3 % por encima del IPC en los últimos cinco años.
San Sebastián cumple estas condiciones, por lo que a partir de ahora se aplican medidas específicas para moderar el precio de los alquileres.
¿Qué es el índice de precios de referencia?
Es una herramienta oficial que fija un precio máximo de alquiler orientativo para cada vivienda en función de:
- Su ubicación exacta.
- Superficie.
- Antigüedad del edificio.
- Características (ascensor, garaje, eficiencia energética, etc.).
Este índice sirve como tope para nuevos contratos en las zonas tensionadas, especialmente si el propietario es un gran tenedor (tiene más de 10 viviendas).
👉 En el caso de pequeños propietarios, también actúa como referencia para evitar subidas excesivas.
Puedes consultar el índice de tu vivienda en el portal del Ministerio de Vivienda introduciendo la dirección y los datos básicos del inmueble. A día de hoy todavía funciona regular, suponemos que lo irán puliendo.
🏠 Para propietarios: qué debes saber
- Nuevos contratos: no podrás fijar un precio superior al índice o al precio anterior de alquiler. Si eres gran tenedor deberás elegir el precio menor de ambas posibilidades. Si eres pequeño propietario y no lo has alquilado antes, te regirás por el índice y si no, deberás respetar el precio anterior del contrato (con ajustes limitados).
- Renovaciones: la actualización de renta está limitada por ley.
- Reformas y mejoras: si realizas obras importantes, podrás aplicar ciertos incrementos dentro de los límites establecidos
Consejo Fincas Ugalde: Antes de anunciar tu vivienda, consulta el índice y revisa si tu contrato anterior permite algún margen de actualización. Esto evitará problemas legales y agilizará el alquiler.
Para inquilinos: qué cambia para ti
- Podrás saber de antemano si el precio es correcto, ya que el índice es público.
- Si el alquiler supera claramente el precio de referencia, podrás reclamar que se ajuste.
- Al renovar tu contrato, la subida estará limitada.
Esto te da más transparencia y protección frente a subidas injustificadas.
¿Desde cuándo se aplica?
Los índices están ya aprobados y entran en vigor para los contratos nuevos firmados en San Sebastián tras su publicación oficial.
Si ya tenías contrato en vigor, seguirás con las condiciones actuales hasta su renovación.
En resumen
- San Sebastián es zona tensionada → Se aplican límites al precio del alquiler.
- Hay un índice oficial que marca precios máximos de referencia.
- Afecta tanto a nuevos contratos como a renovaciones, especialmente para grandes tenedores.
- Propietarios deben adaptarse a las nuevas reglas, e inquilinos ganan en transparencia y seguridad.
Nuestra visión, ¿esta es la solución?
¿Creemos que esta medida va a solucionar el problema del alquiler en San Sebastián?
Sinceramente, no.
Desde Fincas Ugalde pensamos que la bolsa de viviendas en alquiler se reducirá, ya que muchos propietarios podrían optar por otros usos, sobre todo el temporal, o directamente retirar sus inmuebles del mercado.
Esto puede traducirse en menos oferta y, a medio plazo, más dificultad para acceder a una vivienda y poder vivir de alquiler.
Aun así, esta es la normativa vigente y es importante conocerla y aplicarla correctamente para evitar sanciones y conflictos.
En Fincas Ugalde estamos al día de todas las novedades legales y te ayudamos a:
✅ Calcular el precio máximo de tu vivienda.
✅ Redactar contratos conforme a la nueva normativa.
✅ Resolver dudas legales tanto si eres propietario como inquilino.
Contáctanos para que revisemos tu caso y te asesoraremos sin compromiso.